Na hora de assinar um financiamento imobiliário — ou até um empréstimo de maior valor —, uma das perguntas que surgem é: SAC ou Tabela Price? Os dois sistemas amortizam a mesma dívida no mesmo prazo com a mesma taxa, mas chegam lá por caminhos completamente diferentes. Entender essa diferença pode representar uma economia significativa ou uma melhor adequação ao seu orçamento mensal.
SAC — amortização constante, parcela decrescente
No Sistema de Amortização Constante, o valor que você devolve do principal ao banco é sempre o mesmo a cada mês. A amortização mensal é calculada simplesmente dividindo o valor financiado pelo número de meses:
A = VF / N
Os juros, por sua vez, incidem sobre o saldo devedor restante. Como a cada mês o saldo devedor cai exatamente em A reais, os juros também caem progressivamente. O resultado é uma parcela que começa alta e vai diminuindo ao longo do tempo:
SD_t = VF − (t−1) · A
J_t = SD_t · i
Parcela_t = A + J_t
A primeira parcela é a maior de todas. A última é a menor. No início do contrato, boa parte da parcela é composta de juros; no final, quase tudo é amortização.
Quem se beneficia do SAC: quem consegue arcar com uma parcela inicial mais alta mas quer ver o compromisso diminuir ao longo dos anos — e pagar menos juros no total.
Tabela Price — parcela fixa, amortização crescente
Na Tabela Price, o raciocínio é inverso: a parcela é constante do começo ao fim. Ela é calculada pela fórmula do valor presente de uma anuidade:
PMT = VF · i / (1 − (1+i)^(−N))
Onde:
- VF = valor financiado
- i = taxa mensal equivalente (
i = (1 + taxa_anual/100)^(1/12) − 1) - N = número de meses
A parcela PMT não muda. O que muda internamente, a cada mês, é a proporção entre juro e amortização: no início, a maior parte da parcela é composta de juros; com o tempo, essa proporção se inverte e a amortização passa a dominar.
Isso significa que, nas primeiras parcelas da Tabela Price, você amortiza pouco do principal — o saldo devedor cai mais devagar do que no SAC. É por isso que o total de juros pago ao longo do contrato tende a ser maior na Price do que no SAC.
Quem se beneficia da Tabela Price: quem precisa de uma parcela previsível e menor no início, para encaixar no orçamento ou na análise de crédito do banco — e aceita pagar mais juros no total em troca dessa estabilidade.
Comparação lado a lado
Para tornar a diferença concreta, veja o que acontece com os mesmos parâmetros nos dois sistemas:
- Valor financiado: R$ 240.000
- Prazo: 360 meses (30 anos)
- Taxa: 10% ao ano (≈ 0,7974% ao mês)
| Indicador | SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 2.580,46 | R$ 2.030,14 |
| Última parcela | R$ 671,99 | R$ 2.030,14 |
| Total pago | R$ 585.440 | R$ 730.850 |
| Total de juros | R$ 345.440 | R$ 490.850 |
| Diferença de juros | — | +R$ 145.410 |
A Tabela Price oferece uma primeira parcela R$ 550 menor — uma diferença real que pode viabilizar a aprovação de crédito para quem está no limite da renda comprovável. Mas essa economia mensal inicial tem um preço: ao final de 30 anos, a Tabela Price resulta em quase R$ 145.000 a mais em juros pagos em comparação ao SAC.
Esses valores são estimativas educacionais calculadas apenas com base nos juros. O custo real do financiamento deve ser avaliado pelo CET (Custo Efetivo Total), que inclui também IOF, seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas — e pode variar bastante entre instituições financeiras. Sempre compare propostas pelo CET, não apenas pela taxa de juros ou pelo valor da parcela.
O que explica a diferença de juros
O mecanismo é simples: no SAC, o saldo devedor cai mais rapidamente porque você amortiza mais do principal desde o início. Juros mais baixos incidem sobre um saldo menor. Na Price, o saldo devedor demora mais para cair — especialmente nos primeiros anos — e os juros acumulam por mais tempo sobre um saldo maior.
Visualmente: se você colocar os dois saldos devedores num gráfico, o SAC cai em linha reta desde o começo; a Price cai numa curva que começa quase plana e só acelera nos anos finais.
Isso também tem uma implicação prática em caso de quitação antecipada: quem está no SAC tende a ter um saldo devedor menor do que quem está na Price com o mesmo prazo decorrido. Se você tem planos de quitar antes do prazo ou fazer amortizações extras, o SAC tende a ser mais vantajoso.
Qual sistema escolher
Não existe resposta única. A melhor escolha depende do seu momento financeiro e dos seus objetivos:
Escolha o SAC se:
- Sua renda atual suporta uma parcela inicial mais alta (acima de R$ 2.500 no exemplo acima);
- Você quer pagar menos juros ao longo do contrato;
- Tem planos de fazer amortizações extras ou quitar antes do prazo;
- Prefere ver a parcela diminuir com o tempo — o que tende a aliviar o orçamento nos anos seguintes.
Escolha a Tabela Price se:
- A parcela inicial do SAC ultrapassa o limite de comprometimento de renda aceito pelo banco (geralmente 30% da renda bruta);
- Sua renda atual é menor mas tende a crescer com o tempo;
- Precisa de previsibilidade absoluta no orçamento mensal;
- O valor financiado é menor ou o prazo é mais curto — nesse caso, a diferença de juros entre os sistemas é menos expressiva.
Uma observação prática: alguns bancos oferecem apenas um dos sistemas dependendo do produto, do valor ou do prazo. Verifique quais opções estão disponíveis na proposta que você está avaliando e sempre peça a simulação completa — com o total de juros, o CET e o saldo devedor projetado mês a mês — antes de assinar.
Para calcular as parcelas do SAC com os valores do imóvel que você está avaliando, use o simulador de financiamento. Se você está avaliando um empréstimo pessoal — que normalmente segue a lógica da Tabela Price —, confira o simulador de empréstimo pessoal.