Comprar um imóvel financiado é, para a maioria dos brasileiros, o compromisso financeiro de maior valor que vão assumir na vida. A parcela mensal vai conviver com o orçamento por décadas — por isso entender como ela é calculada faz diferença real na hora de escolher banco, prazo e valor de entrada.

No Brasil, os dois sistemas de amortização mais usados em financiamento imobiliário são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price. Este artigo explica em detalhe como o SAC funciona: a lógica por trás das parcelas decrescentes, como o saldo devedor se comporta ao longo do tempo e quais custos além dos juros você precisa considerar.

O sistema SAC

A lógica do SAC é direta: a amortização mensal é constante — isto é, o valor que você efetivamente "devolve" ao banco do principal do empréstimo é o mesmo todos os meses.

O que varia é o componente de juros da parcela. Como os juros incidem sobre o saldo devedor restante, e esse saldo diminui a cada mês na mesma proporção, os juros pagos diminuem progressivamente. O resultado é que as parcelas são decrescentes: a primeira é a maior de todas e a última é a menor.

As fórmulas são:

A = VF / N          (amortização mensal fixa)
SD_t = VF − (t−1) · A  (saldo devedor no início do mês t)
J_t = SD_t · i      (juros do mês t)
Parcela_t = A + J_t (parcela do mês t)

Onde:

  • VF = valor financiado (valor do imóvel menos a entrada)
  • N = número de meses do financiamento
  • t = número do mês (de 1 até N)
  • i = taxa de juros mensal equivalente, calculada como i = (1 + taxa_anual/100)^(1/12) − 1

Repare que a amortização A não muda. O que muda é o saldo devedor sobre o qual os juros são calculados: a cada mês ele cai em exatamente A reais, então os juros também caem.

Entrada, prazo e saldo devedor

Antes de calcular qualquer parcela, é preciso definir dois elementos fundamentais:

A entrada. O valor financiado é sempre o preço do imóvel menos a entrada. A maioria dos bancos exige uma entrada mínima de 20% do valor do imóvel — ou seja, você pode financiar no máximo 80%. Entradas maiores reduzem o saldo devedor inicial, diminuindo tanto as parcelas quanto o total de juros pago.

O prazo. Financiamentos imobiliários no Brasil podem chegar a 420 meses (35 anos), mas prazos de 240 a 360 meses (20 a 30 anos) são os mais comuns. Um prazo maior reduz cada parcela individualmente, mas aumenta o total de juros pagos — porque o saldo devedor permanece elevado por mais tempo, acumulando encargos.

A decisão não é trivial: um prazo mais longo pode ser necessário para caber no orçamento mensal, mas o custo total pode superar em muito o valor financiado. Simule os dois cenários antes de assinar.

Exemplo prático

Considere um imóvel de R$ 300.000 com os seguintes parâmetros:

  • Entrada: 20% = R$ 60.000
  • Valor financiado (VF): R$ 240.000
  • Prazo: 360 meses (30 anos)
  • Taxa de juros: 10% ao ano

Passo 1: taxa mensal equivalente

i = (1 + 10/100)^(1/12) − 1
i = (1,10)^(0,0833) − 1
i ≈ 0,7974% ao mês

Passo 2: amortização mensal fixa

A = 240.000 / 360 = R$ 666,67 por mês

Esse valor não muda ao longo de todo o financiamento.

Passo 3: primeira parcela (t = 1)

No início, o saldo devedor é igual ao valor total financiado:

SD₁ = 240.000 − (1−1) · 666,67 = R$ 240.000,00
J₁  = 240.000 · 0,007974 = R$ 1.913,79
Parcela₁ = 666,67 + 1.913,79 = R$ 2.580,46

Passo 4: última parcela (t = 360)

Depois de 359 amortizações, o saldo devedor caiu para apenas uma amortização:

SD₃₆₀ = 240.000 − 359 · 666,67 = R$ 666,67
J₃₆₀  = 666,67 · 0,007974 ≈ R$ 5,32
Parcela₃₆₀ = 666,67 + 5,32 = R$ 671,99

A parcela final é menos de um quarto da primeira. Essa queda gradual ao longo dos 30 anos é justamente a característica mais marcante do SAC.

Total de juros

Somando todas as 360 parcelas, o total pago é de aproximadamente R$ 585.440. Descontando o valor financiado de R$ 240.000, o total de juros chega a cerca de R$ 345.440 — quase uma vez e meia o valor que foi emprestado. Isso pode assustar à primeira vista, mas é o reflexo de 30 anos de capital utilizado. Uma taxa menor, um prazo menor ou uma entrada maior reduzem esse número significativamente.

Esses valores são estimativas educacionais. O custo real do financiamento depende de outros fatores descritos abaixo.

Custos além dos juros: o que é o CET

A taxa de juros anunciada pelo banco não é o único custo de um financiamento imobiliário. O que realmente importa para comparar propostas é o CET — Custo Efetivo Total, que engloba:

  • IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): incide sobre operações de crédito, com alíquotas que variam conforme o tipo de produto;
  • MIP (Morte e Invalidez Permanente): seguro obrigatório em financiamentos habitacionais, cujo prêmio varia com a idade e o valor financiado;
  • DFI (Danos Físicos ao Imóvel): seguro que cobre o imóvel contra incêndio, inundação e outros danos estruturais;
  • Tarifas de avaliação do imóvel e outras tarifas administrativas cobradas no momento da contratação.

Uma proposta com taxa de juros ligeiramente menor pode ter um CET mais alto do que outra se cobrar seguros mais caros ou tarifas adicionais. Sempre compare pelo CET, não apenas pela taxa de juros.

A legislação brasileira exige que o banco informe o CET antes da assinatura do contrato. Peça esse número por escrito antes de fechar.

Quer ver as parcelas do seu próprio financiamento mês a mês? Use o simulador de financiamento para calcular o SAC com os valores do imóvel que você está avaliando.

Para entender como o SAC se compara com a Tabela Price — o outro sistema amplamente usado no Brasil —, incluindo qual tende a gerar menos juros no total e qual tem parcela inicial menor, confira o artigo SAC vs Tabela Price.